Proprietario - GUIA

PROPRIETÁRIO – Seu Guia Completo em 9 passos!

30 de maio de 2018 0 Por Marlon Moro

Proprietário - O Guia em 9 Passos

Você, proprietário, já teve dificuldades no momento da venda ou aluguel do seu imóvel por não conhecer algum detalhe – documentação, impostos, preço de venda, entre outros?

 

É normal isto acontecer.

O imóvel é um bem de alto valor e sua negociação é um processo executado poucas vezes na vida.

 

E se você passou por problemas como estes e quer resolve-los, veio ao lugar certo!

 

Calma! Sei que são vários detalhes!

 

Neste artigo, faremos uma análise completa do que devemos considerar ao comercializar um imóvel.

 

A ideia é que você, PROPRIETÁRIO, tenha todas as informações necessárias para alcançar o objetivo na VENDA ou LOCAÇÃO do seu imóvel.

Chega de conversa e vamos lá!

1 - Documentação

Proprietários

Quando você decide comercializar seu imóvel, é necessário saber qual a situação documental dele.

 

Lembrando que em todos os casos é necessário que ela esteja inteiramente regularizada.

 

Existem diversas documentações a serem analisadas, aqui listarei os tópicos mais importantes.

Do imóvel

Os documentos que você precisa verificar se estão regularizados são:

  • Matrícula atualizada do imóvel

A matrícula é o documento que contém todas as informações transacionais e do imóvel desde que ele foi originado: se ele foi financiado; quantos metros ele tem; vagas de garagem; se ele foi vendido pela primeira vez ou, até mesmo, se ele está registrado no nome de uma ou mais pessoas.

 

*O registro é primordial, pois caso o imóvel esteja no nome de mais de uma pessoa, só haverá validade jurídica se todos os proprietários deste imóvel assinarem o contrato em conjunto.

 

Importante: Se uma ou mais pessoas que são possuidoras do imóvel estiverem falecidas, será necessário fazer um inventário e averbar no registro de imóveis.

Outros documentos importantes são:

  • Negativa de débitos de IPTU
    Para verificar se existem débitos em aberto do imóvel junto à prefeitura.

     

  • Negativa de débitos do Condomínio
    Caso seja imóvel em condomínio, é a certidão que garante o imóvel em dia com os pagamentos condominiais

     

  • Certidão de dados Cadastrais IPTU
    Verificação dos dados do imóvel junto ao que consta na prefeitura (Mais comum em casas e sobrados).

    Estes são os documentos pedidos de praxe quando o assunto é documentação do imóvel.

Do (s) Proprietário (s)

Após a verificação dos documentos do imóvel, vamos aos documentos dos proprietários.

*Lembrando que para negociar de forma segura é necessário que toda a documentação esteja regularizada, seja do proprietário ou do imóvel. 

Caso exista restrições deve-se procurar os meios para legalizar.

As certidões que devem estar em mãos são:

  • CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS RELATIVOS AOS TRIBUTOS FEDERAIS E À DÍVIDA ATIVA DA UNIÃO
    Essa certidão você pode emitir clicando AQUI.
 
  • CERTIDÃO NEGATIVA DE AÇÕES TRABALHISTAS
    Essa certidão você pode tirar clicando AQUI.

  • CERTIDÃO NEGATIVA DE AÇÕES DA FAZENDA ESTADUAL
    Essa certidão você pode emitir clicando AQUI.

  • CERTIDÃO DE FALÊNCIAS, CONCORDATAS E RECUPERAÇÕES
    Essa certidão você pode emitir clicando AQUI.

  • CERTIDÃO AÇÕES CÍVEIS, FAMILIA E SUCESSÕES, EXECUÇÕES FISCAIS E JEC
    Essa certidão você pode emitir clicando AQUI.

  • CERTIDÃO NEGATIVA DA JUSTIÇA FEDERAL
    Essa certidão você pode emitir clicando AQUI.

  • CERTIDÃO DE INTERDIÇÃO (NESTE CASO SENDO POSITIVO SERA NECESSARIO OUTRAS CERTIDÕES)
    Essa certidão você pode emitir clicando AQUI.

  • CERTIDÃO NEGATIVA DOS CARTORIOS DE PROTESTOS

    Essa certidão você pode emitir clicando AQUI.

Destaque: Para negociar de forma segura é necessário que toda a documentação esteja regularizada, seja do proprietário ou do imóvel.

Caso exista restrições deve-se procurar os meios para legalizar.

 

Em resumo, para uma negociação ideal, não pode se pode ter restrições e nem apontamentos em nenhuma dessas certidões acima.

 

Importante ressaltar que é essencial conferir:

 

– Se o imóvel está regularizado no Registro de Imóveis

 

– Se houver hipoteca ou alienação fiduciária é necessário que o imóvel seja quitado antes de uma negociação de VENDA.

 

– Se o nome do proprietário está livre de processos que podem recair sobre o imóvel.

 

– Se for de herança, necessário o Inventário completo com averbação no Registro de Imóveis.

Conclusão
Completo 11.11%

2 - Avaliação do Imóvel

Proprietário avaliação

Quantas pessoas que você conhece que tem um imóvel para vender há anos e não consegue efetivar a negociação?

Normalmente, o imóvel fica encalhado, cheio de placas e está em todas as empresas imobiliárias do ramo, mas nada acontece.

Isto é mais comum do que você pode imaginar!!!!

Vamos a um exemplo:

Digamos que você tenha herdado um carro do seu avô do ano de 2005.  

Na época, era um carrão, supervalorizado, novo e com aspecto futurista.

Porém, hoje já não é mais aquela novidade e ficou apenas o valor sentimental.

Pelo fato de você não utilizar mais este carro e por falta de espaço na garagem, você o coloca à venda.

Como você anunciaria este carro?

  1. Consideraria o valor do carro na época que ganhou, com o valor sentimental que ele tem e anuncia.

  • Consideraria a tabela FIPE  (tabela em que consta os valores de todos os carros e é atualizada mensalmente) e colocaria o valor máximo da sua categoria (sem considerar as diferenças entre os carros anunciados e valores).

  • Analisaria o estado geral do veículo – mecânica, funilaria, motor e itens que ele possui – e, de acordo com a tabela FIPE, ajustaria com os valores atuais do seu carro.

Provavelmente você escolheu a opção C, não é mesmo?

A diferença é que quando falamos de imóvel, não existe a tabela por ano e modelo.

Então, cada imóvel é um produto diverso, que tem variáveis e características únicas.

E a avaliação deve ser feita de acordo com as suas reais condições para não fugir do valor real.

Vale dizer que não é porque o imóvel tem valor sentimental que não exista “VALORIZAÇÃO”.

Ela existe, mas talvez não seja visualizada pelo seu eventual comprador.

Por isto, a avaliação deve ser embasada em características reais, comparando-se efetivamente coisas palpáveis como:

– Região e localização

– Metragem

– Disposição do Imóvel (nº de dormitórios, suítes)

– Vagas

– Entre outras opções e particularidades, que devem ser respeitadas caso a caso.

AVALIAÇÃO

Fizemos um POST com uma análise mais aprofundada dos 8 Mitos e Verdades na Valorização do imóvel e você pode conferir AQUI!

O ideal é que contate um profissional que tem noção real do mercado e possa lhe orientar melhor.

Mas, caso queira fazer essa análise você pode se basear com:

– Pesquisas na internet por apartamentos de mesma região, metragem e número de vagas;

– Últimas unidades vendidas no mesmo local do seu imóvel.

Importante destacar, conforme nosso exemplo acima que, assim como modelos de carros, os imóveis tem perfis diferentes.

Portanto, não podemos comparar o valor de um apartamento com varanda gourmet, diretamente, com um sem varanda, por exemplo.

Para valorar o imóvel, é  necessário que se faça:

– o cálculo por metro quadrado;

– listar itens da área de lazer;

– verificar a mobilidade do local – mercado, shoppings, hospitais, metrôs, ônibus, entre outros;

– analisar a quantidade de vagas de garagem como um fator decisivo para o preço – dependendo da região, cada vaga pode valer até R$ 50 mil;

– contabilizar a mobília de forma coerente – lembre-se se você gastou R$ 100 mil para decorar seu imóvel, dificilmente conseguirá reaver todo o valor na venda.

Em resumo, são vários os detalhes que devem ser levados em consideração.

Lembrando que não há uma verdade absoluta, por isso faça comparações e testes de valores até que consiga atender suas necessidades e a do público interessado no seu imóvel.

Conclusão
Completo 22.22%

3 - Estratégia

Estratégia

Importante ressaltar que, antes de definir qualquer  estratégia, você deve se certificar-se de que os passos 1 e 2 foram finalizados.

 

Mas isso você já fez, não é mesmo?

Perfeito!!!

Agora, é importante que você, PROPRIETÁRIO, tenha uma estratégia para comercializar seu imóvel.

 

Essa estratégia deverá ser focada nas suas necessidades.

 

Vamos analisar alguns cenários:

 

Cenário 1: Você aumentou sua família e acabou comprando um apartamento maior, na planta, pelo valor de R$ 800 mil.

 

Neste exemplo, você tinha um apartamento que estava avaliado em R$ 450 mil e, como a família cresceu, optou em fazer um upgrade para ter mais conforto.

 

No período de obra deste imóvel  você pagou R$ 300 mil e ficou um saldo devedor de R$ 500 mil,  que devem ser pagos no ato do recebimento do imóvel.

 

Neste caso, você teria 2 opções:

Opção 1)  Financiar o valor de R$ 500 mil diretamente com uma Instituição Financeira (Banco), ou até mesmo a construtora, e negociar seu imóvel antigo sem pressa.

Neste caso você anunciaria seu imóvel, considerando a avaliação do mercado e aumentaria um pouco o valor para negociar no valor pretendido por você.

Exemplo:

Anunciar o imóvel por R$ 500 mil para, após a negociação, fechar por R$ 450 mil.

 

Assim você não abrirá mão do valor real porque não tem pressa em relação à negociação. A sua ideia é não perder dinheiro!

 

*OBSERVAÇÃO IMPORTANTE: Dependendo do tempo que essa “Negociação” demorar, você irá continuar com os custos do financiamento que adquiriu, condomínio e IPTU do novo apartamento junto com a do antigo.

 

Ou seja, com o imóvel parado, em vez de gerar renda, você estará em prejuízo!

 

Em um curto prazo, se você vender pelo valor de mercado pretendido, pode sim valer a pena deixar o imóvel parado por um período.

 

Cada caso é um caso específico, que deve ser analisado com calma!

 

Opção 2)  Você entende que o valor de financiamento de R$ 500 mil representará uma grande parcela da sua renda mensal e decide colocar seu imóvel à venda ou locação por um valor de rápida negociação.

 

Exemplo: Mesmo sabendo que seu imóvel vale R$ 450 mil, você anuncia por R$ 440 mil e, com a negociação, acaba fechando o valor do imóvel em R$ 420 mil.

 

Neste caso, em relação ao exemplo anterior, você teoricamente “deixou de ganhar” R$ 30 mil.

 

Porém, no financiamento do seu novo imóvel, você acabou reduzindo o valor quase em sua totalidade.

 

Ou seja, em vez de financiar os R$ 500 mil, pagou R$ 420 mil no ato e negociou com o banco o financiamento do valor restante – R$ 80 mil.

 

Além de ter negociado seu imóvel rápido, deixou de pagar um valor alto de juros sobre o saldo financiado.

 

Considerando uma taxa de juros hipotética de 9%, teríamos, em um ano, uma redução de R$ 37.800,00 no pagamento do seu financiamento.

Ou seja, maior do que o valor dado de desconto no seu imóvel.

Assim, com o “desconto” que você ofereceu no valor do seu apartamento, você economizou R$ 7,8 mil a mais no valor do financiamento só no primeiro ano.

Vamos supor que você tivesse um FGTS de R$ 80 mil reais e não tivesse sacado nos últimos 3 (três anos).

 

Você poderia complementar os R$ 80 mil reais, com o valor de R$ 420 mil (valor da venda do seu antigo), e ficaria sem dívidas e nem novos financiamentos.

 

Se falarmos de Estratégia, devemos considerar o que é chamado nos investimentos de “CUSTO DE OPORTUNIDADE”.

 

 Será que este valor que você está dando de “DESCONTO” não vale apena?

 

Você, com o dinheiro em mãos, pode investir em outro imóvel, em um  tipo de investimento diversificado que traga retorno, ao invés de ficar com o imóvel parado e com as despesas fixas dele.

 

Existem diversas possibilidades!

 

A ideia é que você abra a mente e entenda qual estratégia quer seguir.

 

Em resumo, deve-se considerar estas opções:

 

– Reduzir o valor do seu apartamento ou casa para uma venda rápida e realocação dos valores investidos do imóvel;

 

– Ajustar o valor do seu imóvel para um aluguel rápido, onde você evitará pagar condomínio e IPTU – deixa de ter despesas para gerar receita;

 

–  Anunciar seu imóvel por um valor maior do que o pedido, a fim de negociar sem “perdas – lembrando que essa opção pode gerar “perdas” pelo tempo de ociosidade deste imóvel.

Conclusão
Completo 33.33%

4 - Fotos

Fotos - Proprietário

Você já deve, em algum momento, ter feito uma pesquisa de algum produto que você quisesse comprar na internet e perdeu a confiança por conta das imagens, não é mesmo?

Com imóvel é exatamente igual! As fotos são essenciais para a efetivação da venda!

Imagine você, potencial comprador, efetuando uma busca por apartamentos no bairro da Mooca e se depara com o imóvel que tem todas as características que você deseja!

Excelente!

Você se empolga, clica no anúncio para ver mais detalhes, mas fotos são simplesmente de folders de prédio ou até mesmo são fotos reais mas você não consegue ver praticamente nada do apartamento.

Mesmo que o apartamento seja lindo e você esteja interessado, você deletará a página e sairá do site, concorda?

É, este é o motivo da falta de visitação de muitos imóveis.

O proprietário deve ter o cuidado de deixar seu imóvel em excelentes condições para que cause aquela primeira boa impressão aos futuros moradores.

Cada detalhe é fundamental!

Desde uma angulação da foto, qualidade da imagem, textura… todos os detalhes são válidos nesta hora!

É muito importante que você evite fazer fotos com o celular, pois muitas vezes as imagens saem cortadas e não trazem uma boa ideia de como é o imóvel.

Pense que o comprador não quer perder tempo e, antes de agendar a visita, fará a eliminação das opções por detalhes.

A foto é um detalhe tão importante que, se você colocar qualquer tipo de foto, ele pode nem chegar a dar atenção para o seu anúncio e você perderá uma boa negociação.

As fotos são o primeiro contato com o imóvel, então deve-se tomar diversos cuidados como:

– Demonstrar todos os ambientes de forma organizada;

– Evitar fotografar cama desarrumada, roupas sujas, louça na pia, etc.;

– Buscar os ângulos que demonstrem o ambiente completo.

Caso você esteja na região de atuação da Etic e queira fotos profissionais para o seu anúncio, sem custo, clique AQUI e faremos todo o trabalho para você.

Conclusão
Completo 44.44%

5 - Anúncio

Anuncio

Do que adianta você ter um bom apartamento, com um ótimo preço, ter imagens bonitas, uma estratégia de venda bem definida, se as pessoas não chegam ao seu anúncio?

 

Você deve estar se perguntando, como assim?

 

O anúncio é o ponto mais forte de contato com o cliente, pois é através dele que é feito o primeiro atendimento para uma futura venda.

 

Dessa forma, devemos entender que mesmo tendo todos os itens anteriores muito bem definidos e apresentados, sem um anúncio correto, os clientes podem nem chegar a ver o que você está oferecendo.

 

Por isso, é importante que você defina todos os pontos fortes do seu imóvel e saiba destacar em seu anúncio.

 

Exemplos de pontos fortes de um imóvel:

 

– Localização

– Vagas

– Decoração

 

Existem diversos outros pontos que podem ser explorados, dependendo do tipo de imóvel que você possui.

 

Apenas deixei algumas ideias para você.

 

Aqui está um exemplo da Etic Imóveis

Proprietário

Se você reparar a imagem de capa já chama a atenção, deixando os pontos mais expressivos em destaque.

 

*Cobertura 4 Suítes

* 245 Metros

*Hotel Casa Grande

 

Todos esses diferenciais trazem seu cliente até você, que obviamente fará um filtro inicial na sua busca e, quando aparecer o seu imóvel, ele certamente estará  em destaque diante aos outros.

 

Outro ponto importante é detalhar as facilidades da região na descrição, fazendo com que a pessoa se situe e sinta-se no imóvel.

 

Os detalhes de acabamento, do que o prédio oferece e as características do imóvel também são de real importância para o seu cliente.

 

Aqui na Étic nos preocupamos com cada um desses detalhes, a fim de trazer o maior e mais rápido retorno para o seu imóvel.

 

E tudo é feito seguindo essas técnicas que estou dividindo com você.

 

Importante também focar no perfil de cliente potencial para o seu imóvel.

 

Se for para estudantes, é interessante que se tenha uma abordagem específica para eles. Por exemplo: pontuar a proximidade dos meios de transporte, distância até a faculdade, infraestrutura ao redor, etc.

 

Enfim, são vários os pontos que você deve focar ao criar o seu anúncio.

 

Identifique o perfil e foque para obter melhores resultados.

Conclusão
Completo 55.55%

6 - Tempo

Proprietário Tempo

A grande maioria dos possíveis compradores ou locatários que entrarem em contato com você terão um tempo restrito para visita do seu imóvel.

 

É totalmente aceitável, já que vivemos em uma correria grande nos dias de hoje.

 

Dessa forma, é essencial que o retorno e o atendimento a esses clientes seja ágil, pois impactará diretamente na velocidade em que comercializará seu imóvel.

 

A restrição de horário é um dos casos: o visitante, geralmente, só pode fazer a visitação na parte da noite ou no meio do expediente, no sdias comerciais.

 

O proprietário deve estar disponível para dar retornos sobre o imóvel em diferentes horas do dia.

Não é atoa que CORRETOR DE IMÓVEIS é um profissional que atua praticamente sem folgas, pois dependem dos horários dos clientes.

Caso você seja uma pessoa ocupada, é ideal que destine a venda de seu imóvel a um profissional que está acostumado com estes detalhes e consegue filtrar os perfis de clientes.

Isso, certamente, economizará tempo e dinheiro, principalmente se você se locomove toda vez que um potencial cliente quer visitar seu imóvel.

 

Deixo ainda mais duas dicas:

 

– Se programe para eventuais visitas em horários diferenciados;

 

– Não marque visitas, com clientes diferentes, no mesmo horário.

Conclusão
Completo 66.66%

7 - Segurança

Proprietário Segurança

Um ponto muito importante ao negociar seu imóvel é a Segurança no momento da visita.

Saiba filtrar se o eventual comprador está interessado mesmo na negociação ou se pretende, apenas, realizar algum ato ilícito.

 

Quando um cliente liga, pergunta coisas específicas do seu imóvel, saiba entender exatamente se é uma pessoa interessada ou se alguém com más intenções.

 

Ter um terceiro na negociação diminui bastante a probabilidade de acontecer problemas, porém já ocorreram casos em que o cliente não estava interessado em comprar e sim nos bens da casa.

 

Felizmente nunca aconteceu conosco, porém todo cuidado é de bom grado.

 

Saiba fazer os questionamentos corretos e esteja, de preferência, com alguém de confiança na visita.

Conclusão
Completo 77.77%

8 - Negociação

Proprietário Negociação

Você já tem o cliente. Beleza!!

Gostou do seu imóvel. Show!

Está ciente do preço e decide fazer uma proposta. Esta é a hora do espírito vendedor entrar em campo.

 

É essencial que seja definido, desde o começo da negociação quais as condições e valores de venda do imóvel.

 

Deixar bem claro o que fica ou não fica em caso de fechar o negócio.

 

Detalhe sobre as vagas de garagem: se tem rodízio ou se são fixas.

 

Detalhes sobre  as contas de consumo como: água, luz e gás – se as mesmas são cobradas individualmente ou não.

 

Enfim, deixar claro todos os detalhes para nada atrapalhar o fechamento do negócio, por falta de informação.

Saiba também como  será pago: à vista ou financiado, pois cada modalidade exige um tipo de negociação diferenciado. e até mesmo se entraria uma eventual PERMUTA.

Conclusão
Completo 88.88%

9 - Contrato

Proprietário - Contrato

Essa é a fase final da negociação. E, talvez, a mais importante. Com tudo definido e conversado, é hora de documentar a transação.

O proprietário e o comprador devem definir, em contrato, todas as condições acordadas anteriormente.

As cláusulas de pagamento, condição do imóvel, o que fica ou não… tudo deve ser bem descrito e formalizado.

São muitos detalhes neste item, então estou preparando um post completo para você se inteirar melhor desta parte contratual.

Já temos na categoria Compra de Imóvel 10 dicas de contrato, caso queira dar uma olhada! 

 

Está em preparação também um post mais detalhado sobre as fases do contrato e da escritura.

Passando uma visão geral, após a assinatura do Contrato de Compra e Venda entre as partes você deve:

– Em caso de financiamento: assinar o contrato de Alienação Fiduciária junto ao banco e receber o valor do imóvel em até 60 dias (normalmente 30 dias).

– Em caso de pagamento entre as partes (sem banco): marcar com o tabelião no Cartório de Registro de Imóveis e fazer Escritura Pública para dar fim ao processo.

A ideia foi passar uma visão geral dos processos que devem ser levados em consideração ao vender  seu imóvel.

É comum ocorrer muitas divergências em qualquer parte dos processos aqui  explicados.

Por este motivo, é importante que contrate um profissional qualificado e ético para auxiliar nessa empreitada.

Se você gostou do conteúdo, deixe nos comentários suas críticas, elogios e observações, para que possamos melhorar cada vez mais o material entregue para você.

Lembrando que você também pode enviar dúvidas para nosso e-mail: contato@eticimoveis.com.br.

 

Conclusão
Completo 100%