INQUILINO

Inquilino – Guia em 6 passos para evitar surpresas !

24 de setembro de 2018 2 Por Marlon Moro

INQUILINO - GUIA DEFINITIVO!

Quantas pessoas ( Inquilino ) você conhece que tiveram problemas na hora de alugar um imóvel? 

 

Seja na parte de garantia, vistoria ou até mesmo para devolver ao final do contrato.

 

Incrível né? Todos nós temos um conhecido assim.

 

Por este motivo, criamos este GUIA para ajudar nesta jornada.

 

Assim você irá evitar e deixar de cair em diversas armadilhas.

 

Chega de papo e VAMOS LÁ!

 

Inquilino

Se você esta mudando de cidade devido à um novo trabalho, mudando de casa pois acabou seu contrato anterior ou até mesmo precisando de um ambiente maior para você, é necessário entender qual perfil de imóvel que você precisa.

Você deve estar pensando, como assim perfil?

Pois é!

Muitas pessoas apenas saem procurando diversos imóveis para achar aquela “oportunidade de ouro”, mas muitas vezes não sabem o que realmente precisam.

Em primeiro lugar, é importante que você saiba o real motivo da mudança e destaque os pontos de maior necessidade para você.

Exemplo: Se a família cresceu e você precisa de um 3º quarto, então a prioridade é que seja um imóvel que ofereça essa característica.

Mas, neste caso da família, você já pode também pensar em um ambiente que ofereça o Lazer que seu filho pequeno gostaria.

Até mesmo verificar se no local tem outras crianças para que seu filho possa se socializar.

Naturalmente os locais com maior infraestrutura nos arredores são mais valorizados.

Dia a dia a questão da localização ganha peso e você deve traçar, de acordo com sua rotina e cotidiano, as localizações que mais interessam a você.

Pode ser que nesta análise você perceba que em vez de alugar um apartamento mais longe e gastar mais gasolina com seu carro, você pode alugar um próximo ao metro, utilizar-se deste meio para ir ao trabalho e ganhar qualidade de vida e economizar.

Como foi dito, é necessária uma análise, pois cada caso é um caso.

Irei listar alguns pontos importantes que podem te ajudar a fazer esta projeção:

  • Lazer 
  • Proximidade de transporte público
  • Proximidade ao seu trabalho
  • Valor do aluguel
  • Disposição do imóvel (2, 3 ou 4 dormitórios)
  • Varanda gourmet (mais sofisticado)
  • Área Útil ( Mais espaço interno)
  • Número de vagas
  • Segurança
  • Barulho (Altura do apartamento)
  • Vizinhança

Essas são algumas opções e variáveis que você tem que avaliar antes de iniciar sua busca pelo aluguel.

Cada item deve ter seu peso e seu valor.

Vamos supor que você precise de 3 dormitórios.

Gostaria de um apartamento com Varanda gourmet, mas só consegue alugar um de 2 dormitórios com a varanda.

Você deve analisar a prioridade. 

Neste caso, se você precisa de 3 quartos deve optar por locar um com Varanda gourmet em um outro momento!

Fazendo esta busca e dando o devido valor à cada um desses itens, você economiza tempo, dinheiro e deixa de perder oportunidades.

2 - Tipos de Garantia

Ao decidir locar seu imóvel, é importante saber quais formas de garantias existem no mercado e quais as vantagens e desvantagens de cada uma.

 

Isso assegura tanto ao INQUILINO quanto ao LOCADOR, fazendo assim a negociação de uma forma transparente e leal.

 

Falaremos um pouco dos tipos de locação existentes:

 

– Fiador

– Seguro Fianca

– Caução

– Capitalização

 

FIADOR

 

Neste modelo, o INQUILINO ( pessoa que está locando o imóvel ) disponibiliza como “garantia”, no contrato de aluguel, um imóvel de terceiros (podendo ser amigos, família, etc) e assegura o compromisso de pagamento do locatário ao locador, dando este imóvel como garantia.

 

Simplificando, caso as obrigações do inquilino não sejam cumpridas, o locador poderá acionar o imóvel colocado em garantia.

 

Documentos necessários do FIADOR:

 

– Rg e CPF (se for casado, do casal)
– Comprovante de residência
– Matrícula do imóvel dado em garantia
– Comprovante de Renda
– Certidão de Nascimento ou casamento
– Ter mais de um imóvel no nome é preferencial

 

SEGURO FIANÇA 

A seguradora que conceder o seguro fiança, efetua o pagamento dos eventuais débitos do inquilino (caso exista) e depois o cobra, fazendo isto dentro de um pequeno prazo, sendo uma ótima opção para o locador.

 

No caso do inquilino, ele paga uma quantia de normalmente 1.5 valor do aluguel no ano, para que seja aceito como garantia na locação.

 

Lembrando que, com a análise feita do banco, o valor do Seguro Fiança varia, dependendo do “risco” que a financeira considera ao se responsabilizar pelo seu aluguel e pagamento em dia.

 

Existem diversas seguradoras e financeiras que fazem este trabalho, deve-se analizar cada uma delas e ver seus diferenciais.

 

No caso do seguro fiança, a financeira oferece uma ficha cadstral e faz uma análise com os documentos abaixo listados:

 

  • Ficha cadastral (devidamente preenchida e assinada);
  • Documentos pessoais – cópias legíveis do Comprovante de inscrição no CPF e do documento de identificação com foto (RG, CNH ou documento de classe CRM, CRC, OAB etc.);
  • Última declaração de IRPF (Imposto de Renda da Pessoa Física) na íntegra com página do recibo;
  • Comprovante de residência atualizado;
 

Caso o pretendente já resida em imóvel alugado, enviar os 03 últimos recibos de aluguel (com os respectivos comprovantes de pagamento anexos), acompanhados da cópia do Contrato de Locação do atual Imóvel.

 

Comprovante de rendimentos mensais conforme o vínculo empregatício*.

 

Depósito Caução

Nesta modalidade, fica acertado o pagamento de (normalmente) até 3 aluguéis ao locador, de forma antecipada ao início da vigência do contrato.

Desta forma o locador fica com uma quantia de “segurança” evitando assim eventuais gastos com condomínio e iptu ou até eventuais danificações na casa (caso o inquilino deixe de pagar).

No depósito caução o valor pago deverá ficar, durante o período de aluguel, na conta poupança do proprietário do imóvel. 

Caso não ocorra nenhum problema durante a vigência do contrato, deverá ser devolvido integralmente com a correção da poupança do periodo.

Aqui, os documentos necessários são os mesmos pedidos pela imobiliária ou proprietário para aprovação da locação.

 

Capitalização


Neste modo, a seguradora recebe um aporte (a ser combinado entre locador e locatário) e este valor fica investido durante o período de garantia.

Normalmente ele pode ser definido pelo prazo de 12 ou 15 meses. Ao final do

contrato, caso não haja nenhuma avaria, o valor total é devolvido ao inquilino)

A capitalização muito se assemelha com o Depósito Caução.

A principal diferença é que os valores pagos irão para a financeira e ficará durante a vigência de 12 ou 15 meses sob sua responsabilidade.

Caso necessário algum pagamento de aluguel atrasado, será feito através desta empresa.

Veja os diferenciais entre os tipos de garantia de aluguel e qual o melhor para você.

3 - Filtre sua busca

Agora que você já conhece sobre os tipos de garantia, já sabe qual irá utilizar e também qual perfil do imóvel que você precisa, vamos ao que interessa.

Ao iniciar suas buscas, é importante que já passe ao corretor ou proprietário qual o tipo de garantia ele aceita.

Pois isto irá definir se o negócio dará certo ou não.

Acaba ficando à critério do dono qual garantia ele quer e não da imobiliária, como muitos pensam.

Conversado e entendido que é o tipo de garantia aceito pelo proprietário, marque suas visitas.

Nesta hora é importante que você repare na região em que o imóvel se encontra, redondezas, facilidades como Mercado, Farmácias e escolas, ou seja, tudo que o entorno oferece.

Importante também ressaltar a facilidade de chegada e fuga do trânsito.

Em São Paulo, este problema é  muito latente, e se o imóvel ficar em um lugar estratégico, você economizará um bom tempo de deslocamento no seu dia a dia.

Faça comparativos entre os que você gostou, colocando na balança os prós e contras para escolher a melhor opção.

Lembre-se que nem sempre conseguimos atender 100% aos nossos requisitos, porém analisando de forma correta estaremos o mais próximo disto.

Em caso de apartamento ou casa de condomínio fechado, procure saber se os imóveis que você irá visitar estão com o valor do aluguel apenas ou incluso condomínio e iptu.

Isso pode representar um valor alto no aluguel, caso não tenha essa informação anteriormente.

4 - Negocie

Visitou o imóvel, avaliou os principais pontos e quer ficar com ele, chegou a hora mais importante: NEGOCIE!

 

Muitas pessoas acham que negociar é ir visitar um apartamento de R$ 3 mil reais e mandar uma proposta de R$ 1.500,00

 

Não!!

 

Isso além de ocasionar perda de tempo, irá fazer você perder o imóvel.

A negociação não existe apenas no valor.

 

Voce pode negociar diversas coisas, por exemplo:

 

  • Prazo de entrada no imóvel
  • Algum item do apartamento que você gostaria que ficasse (Máquina de lavar, mesa da sala, etc)
  • Carência no valor do aluguel caso você, na ciência do proprietário, for fazer alguma reforma ou melhoria.
  • Se você for colocar vidro na sacada, pode sugerir uma divisão dos valores com o proprietário.


    Enfim, existem vários tipos de negociações e que devem ser pontuadas antes da assinatura do contrato.

     

    Pode sim ser feita uma proposta em relação ao valor da locação, mas seja coerente.

     

    Da mesma forma que você não gostaria que seu imóvel fosse desvalorizado 50%, não e legal fazer propostas deste tipo.

     

    Obviamente você pode se aproveitar de um proprietário com pressa de alugar e conseguir uma boa condição.

     

    Isto normalmente é sabido pelos corretores, converse com eles e tenho certeza que irão lhe ajudar.

5 - Contrato

O contrato nada mais é que, em termos da lei, esteja tudo documentado sobre o acordo verbal feito previamente.

LEIA TUDO!

Não tenha preguiça.

Não se esqueça que você esta fazendo um contrato a longo prazo, e lá na frente, tudo será cobrado e garantido de acordo com os termos e cláusulas existentes.

Caso você tenha dúvidas sobre alguma cláusula específica, não hesite em perguntar.

A forma dos contratos são bem similares.

Antes de assinar certifique-se de que TODAS as cláusulas, descontos, forma de pagamento, tipo de garantia, foram colocados no contrato.

De acordo com a nova LEI DO INQUILINATO você terá um contrato de 30 meses.

Caso precise ficar menos tempo no imóvel e se for acordado com o LOCADOR, é possivel  a adição de uma clásula de isenção de multa após certo período, por exemplo.

Prazo
Todo contrato de aluguel deve ter um prazo, que pode ser definido ou não. Nos casos de contratos com período definidos, após o prazo ser atingido a renovação é automática, salvo se o inquilino avisar antes que não deseja continuar com a locação após o vencimento da mesma.

Já nos contratos com prazo indeterminado, o término é dado apenas por motivo de inadimplência no aluguel ou outros encargos.

Dicas valiosas!

Apenas aluguel ou pacote?

 

É comum que exista esta dúvida.

 

Se estamos falando de aluguel e se tratar de um apartamento ou condomínio fechado, irá existir, além do valor do aluguel, CONDOMÍNIO E IPTU.

 

Exitem duas formas de redigir isto no contrato: PACOTE ou ALUGUEL + ENCARGOS.

 

Você deve observar se no contrato consta só o valor do ALUGUEL ou se já está áconsiderando CONDOMÍNIO E IPTU.

 

Quando está descrito PACOTE no contrato, significa que está incluso o CONDOMÍNIO E IPTU.

 

Ou pode também estar discriminado o valor do ALUGUEL + CONDOMÍNIO E IPTU que serão de responsabilidade do INQUILINO.

 

Contas de consumo

 

As famosas contas de consumo são de responsabilidade do INQUILINO.

 

Contas de consumo são:

– AGUA
– GÁS
– LUZ

 

Elas devem estar no nome do INQUILINO Durante a vigência do contrato.

 

Alguns condomínios recebem de forma INDIVIDUAL a cobrança da ÁGUA e GÁS.

 

Por isto, é acrescentado os valores deste consumo ao custo do ALUGUEL + CONDOMÍNIO + IPTU.

 

Se no seu prédio este valor for dividido entre todos os moradores igualmente, você já estará pagando ele no valor do CONDOMÍNIO.

 

Despesas do imóvel

 

Existem dois tipos de custos: ORDINÁRIOS E EXTRAORDINÁRIOS.

 

Despesas ordinárias

 

Fazem parte das despesas ordinárias os gastos para manutenção do condomínio, por exemplo: pagamento de salários, pagamento de prestadores de serviços, encargos fiscais e trabalhistas,  seguro, gastos administrativos, pequenos reparos etc.

Estas despesas ORDINÁRIAS sao de responsabilidade do INQUILINO.

Mais exemplos:

– pagamento de salários;
– pagamento de encargos trabalhistas e tributos diversos;
– despesas com água, luz, gás e energia;
– limpeza e conservação, incluindo pintura das áreas comuns;
– manutenção dos equipamentos e instalações de uso comum (instalações elétricas e hidráulicas, equipamentos como elevadores e portões);
– pequenos reparos nas dependências e nas instalações de uso comum;
– rateio de saldo devedor do caixa do condomínio utilizado nas despesas ordinárias (não se aplica se o saldo for anterior ao início da locação);
– reposição de fundo de reserva destinado ao custeio de despesas ordinárias.

*O fundo de reserva, valor usado para garantir o bom funcionamento do condomínio em caso de emergências, corresponde de 5 a 10 % do valor do condomínio.

Despesas extraordinárias

Já as despesas extraordinárias são os gastos gerados por algum tipo de imprevisto como vazamento, reformas etc.

Neste caso, as despesas são de responsabilidade do LOCADOR.

Benfeitorias

 

Existem 2 tipos de benfeitorias: as Úteis e as Voluptuárias.

A primeira (Úteis) se diz respeito a melhorias necessárias dentro do imóvel tendo como finalidade a conservação ou até mesmo evitar uma deteriorização do mesmo. Em termos, melhora a utilização do bem.

 

Já as Voluptuárias são benfeitorias que são mais voltadas à estética ou ao “luxo” do imóvel, não existindo uma real necessidade de ser feita.

 

É interessante lembrar que qualquer tipo de reforma feita dentro do imóvel dever ser comunicada e ter a autorização do LOCADOR. 

 

Isso livrará você de surpresas e também evitará investir algum valor no imóvel sem saber se terá direito à indenização.

 

Caso ele esteja de acordo, deve ser combinado se os custos com essa reforma sera de responsabilidade do INQUILINO ou LOCADOR e se haverá algum tipo de “Carência” caso o INQUILINO fique com os custos.

Veja também dez regras de indenização de benfeitorias no âmbito civil e locação

 

Preferência de Acquisição

 

Caso o LOCADOR decida vender o IMÓVEL, você deve ter a preferência de COMPRA.

 

Ou seja, vamos supor que no decorrer do seu contrato o proprietario decida vender e encontre um comprador.

 

Ele deve enviar ao você, INQUILINO, uma CARTA DE INTENÇÃO DE VENDA, oferecendo o imóvel para voce no mesmo valor que o INTERESSADO iria pagar.

 

Caso voce concorde com o valor, tem a preferência de aquisição.

Lembrando que mesmo se o imóvel for vendido para um terceiro, deve-se cumprir o que está em contrato, sujeito à multa.

Multa Recisória

 

É previsto em contrato que o LOCATÁRIO (INQUILINO) está sujeito a multa no caso  de quebra do contrato.

 

O Cálculo são 3 vezes o valor do pacote ou aluguel, dividido pelo período total do contrato e depois é multiplicado pelo tempo restante de contrato.

Exemplo:

– Aluguel R$ 3.000,00
– Tempo de contrato 30 meses
– Tempo restante para o término do contrato 13 meses

Aluguel X 3 = R$ 9.000,00

3X o valor do Aluguel % pelo Periodo =  9 mil % 30 meses = R$ 300 por mês.

R$ 300 x 13 meses restantes = R$ 3.900 (Valor da multa)

O locador não poderá reaver durante o período de locação.

6 - VISTORIA

Talvez um dos itens mais importantes, a VISTORIA DO IMÓVEL.

Depois de definido todos os itens anteriores, será feita uma vistoria antes da entrega do imóvel para você.

Essa vistoria deve ser fotografada e analisada item por item, pois após receber o imóvel você se compromete a devolver nas mesmas condições recebidas.

Preste atenção em cada detalhe:

– Faça um checklist antes de ir ao imóvel com os itens importantes

– Parte elétrica funcionando
– Parte hidráulica
– Armários e pisos em boas condições
– Itens de decoração
– Pias, louças e vasos sanitários

– Procurar eventuais vazamentos

– Vidros e janelas sem riscos ou trincos
– Se houver depósito, veja se não resta itens do LOCADOR. 

Caso exista algum problema grave, você deve solicitar que seja resolvido antes de entrar no imóvel.

Lembrando é que essencial adicionar todos os pontos identificados ao Laudo, a menos que sejam resolvidos antes de você receber as chaves.

Espero que tenha gostado deste conteúdo.

Fico à disposição para quaisquer dúvidas!