Escritura de imovel

Escritura de imóvel – Tudo o que você precisa saber!

20 de novembro de 2018 0 Por Marlon Moro

Escritura de imóvel - Tire suas duvidas!

Você já deve ter ouvido falar sobre este termo Escritura de Imóvel, não é mesmo?

Dentre as diversas particularidades do mercado de imóveis a Escritura é uma das mais importantes, mas você sabe o qual é a finalidade deste documento?

Aqui você irá saber o que é, quais os documentos necessários e as dúvidas mais frequentes neste assunto.

1 - O que é escritura de imóvel?

Quando formalizamos a venda de um imóvel, através do CONTRATO DE COMPRA E VENDA, ainda não temos este imóvel devidamente legalizado em nome do novo dono.

 

Isso significa que a assinatura do CONTRATO DE COMPRA E VENDA é a formalização do acordo verbal e que deve ser respeitado de acordo com as condições estipuladas neste contrato.

 

Dito isto, depois que é assinado o CONTRATO, são cumpridadas as exigências dentro dele.

 

Para que seja transferido o imóvel do contrato do antigo para o novo proprietário é feito o documento chamado ESCRITURA do IMÓVEL, que formaliza e legaliza esta transferência.

 

Uma escritura contém: 

 

– Dados do vendedor
– Dados do comprador
– Especificação do imóvel

 

Ou seja, a escritura do imóvel nada mais é que a transferência de titularidade de um certo imóvel para o novo dono.

 

A Escritura é um documento público que tem poder jurídico em qualquer parte do território nacional.

 

IMPORTANTE: Mesmo com a escritura em mãos, para fins legais, é essencial que você a REGISTRE no CARTÓRIO DE NOTAS COMPETENTES AO IMÓVEL.

 

Basicamente o processo se dá por 3 passos:

 

1 – Assinatura do Contrato de Compra e Venda

 

2 – Emissão da Escritura 

 

3 – Registro da Escritura no cartório competente

 

Caso seja o imóvel seja financiado pelo banco não existe a necessidade de fazer a ESCRITURA, pois o banco já emite o instrumento particular com força de escritura.

 

A escritura do imóvel pode ser feita em qualquer tabelião de notas do território nacional, porém o registro é dado somente no cartório competente ao imóvel.

2 - Quais documentos necessários ?

Após entendermos o que é a escritura do imóvel e qual a finalidade dela, vamos entender quais documentos são necessários para emissão.

Documentos necessários dos VENDEDORES (Pessoa Física):

– Rg e Cpf  ( autenticada)
– Certidão de casamento atualizada ou de nascimento (no caso de solteiro)

– Endereço Residencial

– Qualificação profissional 

Se o vendedor for Pessoa Jurídica:
– Contrato Social Consolidado;
– Inscrição no CNPJ;
– RG e CPF dos sócios administradores, assim como endereços e profissões;
– Certidão Simplificada da Junta Comercial;
– Certidão negativa de tributos federais;
– Certidão negativa de contribuições previdenciárias (INSS).

Documentos necessários do imóvel:

  • IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano);
  • Matrícula atualizada do imóvel;
  • Certidões negativas de ônus e ações;
  • Certidão do cadastro no Município, valor venal e certidão negativa de débitos municipais do imóvel;
  • Em caso de condomínio, é necessário apresentar uma declaração, assinada pelo síndico e autenticada, afirmando não haver débitos pendentes e também a ata de eleição do síndico.

Imóvel rural:

  • ITR (Imposto Territorial Rural);
  • CCIR (Certidão ou Certificado de Imóvel Rural);
  • Matrícula atualizada do imóvel;
  • Certidões negativas de ônus e ações.

    Com estes documentos acima você já consegue requerer a escritura do imóvel.

    É importante que antes da assinatura do Contrato  de compra e venda sejam pedidas todas as CERTIDÕES em nome dos VENDEDORES e do IMÓVEL, para evitar problemas que possam recair sobre o imóvel futuramente.

    Vou citar algumas das certidões que você pode entregar na escritura para aumentar sua segurança, mas caso queira saber tudo veja no GUIA DO PROPRIETÁRIO, inclusive onde tirar cada uma destas certidões.

    São elas:

    • CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS RELATIVOS AOS TRIBUTOS FEDERAIS E À DÍVIDA ATIVA DA UNIÃO
    • CERTIDÃO NEGATIVA DE AÇÕES TRABALHISTAS
    • CERTIDÃO NEGATIVA DE AÇÕES DA FAZENDA ESTADUAL
    • CERTIDÃO DE FALÊNCIAS, CONCORDATAS E RECUPERAÇÕES
    • CERTIDÃO AÇÕES CÍVEIS, FAMILIA E SUCESSÕES, EXECUÇÕES FISCAIS E JEC
    • CERTIDÃO NEGATIVA DA JUSTIÇA FEDERAL
    • CERTIDÃO DE INTERDIÇÃO (NESTE CASO SENDO POSITIVO SERA NECESSARIO OUTRAS CERTIDÕES)
    • CERTIDÃO NEGATIVA DOS CARTORIOS DE PROTESTOS

    (Lembrando que estas últimas não são necessárias).

3 - Quanto custa a escritura do imóvel?

Ao requerer a escritura do imóvel, você terá 2 custos:

 

1- ITBI

2 – Custo do tabelião 

 

Na escritura você deve gerar a GUIA DE ITBI (Guia de Transmissão de Bens Imóveis), junto a prefeitura e efetuar o pagamento até a data de vencimento que for gerada.

 

*Não deixe passar esta data pois os juros são altos.

 

A base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel ou do valor negociado pelas partes ( o que for maior).

 

Assim sendo, o ITBI é o maior valor entre a transação (valor registrado da negociação ) ou  o valor venal de referência fornecido pela prefeitura de São Paulo.

 

*Valor venal é uma estimativa que o Poder Público realiza sobre o preço de determinados bens.

 

Temos 2 tipos de cobranças de ITBI:

 

1) A) – Escrituras com financiamento

2) B) – Escrituras sem financiamento

 

1) a) Escrituras com financiamento

Nas vendas feitas por financiamento imobiliário (SFH) aplica-se a alíquota de 0,5% (meio por cento) sobre o valor efetivamente financiado, até o limite máximo de R$ 88.714,99.

 

O que for excedido deste valor será cobrado 3%(três porcento) sobre o valor do imóvel.

 

Ficou difícil ? Vamos explica melhor:

 

Vamos supor que você vá comprar um imóvel de R$ 600 mil reais financiado.

 

Ao fazer o contrato de compra e venda junto ao banco será gerado a guia do ITBI. 

 

Dos R$ 600 mil reais pagos no imóvel, será aplicado 0,5% sobre R$ 88.714,99.

 

88.714,99 x 0,5% = R$ 443.57

 

Considernado o valor total menos o valor que já tributamos, iremos aplicar os 3% restantes:
R$ 600 mil – R$ 88.714,99 = R$ 511.285,01

 

R$ 511.285,01 x 3% = R$ 15.338,55

 

Somando o valor total do ITBI será de R$ 443,57 + R$ 15.338,55 = Totalizando R$ 15.782,12

 

1) b) Escrituras sem financiamento

 

Comparando uma escritura feita diretamente à vista (sem financiamento) teríamos a aplicação dos 3% sobre o valor total do imóvel:

 

R$ 600 mil x 3% = R$ 18 mil reais

 

Lembrando que o primeiro imóvel no valor de até R$ 163.781,53 é isento da cobrança de ITBI.

 

2 – Custo da escritura 

 

Os custos variam de acordo com uma tabela. Normalmente os custos totais de ITBI + Escritura e Registro giram em torno de 4% o valor do imóvel.

 

Pegando como referência a compra do mesmo imóvel no valor de R$ 600 mil, fizemos uma simulação, conforme segue abaixo:

Escritura do imóvel

– R$ 4.031,16 – Custo de Escritura
– R$ 2.604,59 – Custo de Registro-
– R$ 18.000,00 – ITBI

Valor total R$ 24.635,75

Se fizermos as contas temos valor final de 4.10% sobre o valor da transação.

Caso queira fazer uma simulação clique aqui.

Apesar do custo de registro não ser obrigatório para fazer a escritura é extremamente recomendado que se faça no ato da compra, explicaremos detalhes depois.

4 - Dúvidas frequentes* IMPORTANTE

Qual a diferença entre Escritura e Registro?

Escritura, como já explicamos acima, é o documento que comprova a transferência de um VENDEDOR a um COMPRADOR , através de um documento válido em todo o território nacional.

O registro é quando se é feito esta transferência de forma legal e o Cartório reconhece essa transmissão de bens e o novo comprador perante a lei.

É importante fazermos uma ressalva que se você tiver a escritura de um imóvel você deve fazer o registro no cartório de notas da região.

Por que? 

Se o vendedor deste imóvel estiver de má fé, e revendê-lo a mais de uma pessoa, você pode ter uma surpresa na hora que for registrar o imóvel em seu nome.

Como a escritura pode ser feita em qualquer tabelião e não tem ligação direta ao cartório de notas competente (caso nao seja registrada) , em caso de revenda do mesmo imóvel com 2 escrituras será considerado o primeiro registrado em Cartório e podera trazer sérios prejuízos ao comprador, bem como um processo judicial ao vendedor de má fé.

Em resumo, a escritura é o documento anterior ao registro e que deve ser feito junto ao cartório de notas competente para ser validada e assim ser assegurado por lei os direitos daquele proprietario.

Por que pedir as certidões extras ?

As certidões pedidas, seja em financiamento ou em compra direta, ligadas ao imóvel e ao vendedor certificam que na época de negociação daquele imóvel não existia nenhum impedimento para que o mesmo fosse transferido de forma legal. 

Isso significa que se houver alguma ação que não foi verificada no ato da venda, trabalhista por exemplo, ela pode sim recair futuramente sobre o imóvel.

No pior dos casos ele pode até ser leiloado para pagamento de dívida do antigo proprietário, prejudicando assim o comprador que não se precaveu com as documentações corretas.

Por este motivo todo cuidado é pouco na hora de comprar.

Como tirar uma cópia do seu Registro ?

Você pode requerer no Cartório de Imóveis competente ao registro.

Espero que tenha ajudado e fico a disposição para quaisquer dúvidas sobre este assunto!

Uma das partes mais importantes da compra é o Contrato de Compra e Venda, clique e veja no botão abaixo.

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