Financiamento imobiliário

Financiamento Imobiliário [GUIA DEFINITIVO]

28 de junho de 2018 6 Por Marlon Moro

FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Financiamento imobiliário existe porque nem todas as pessoas que sonham em comprar seu imóvel tem a possibilidade de aqduirir apenas com recursos próprios. 

Assim, a maioria das compras utilizam o famoso FINANCIAMENTO do IMÓVEL.

Em síntese quase todos os bancos, privados e estatais, fazem o financiamento imobiliário para imóveis NOVOS ou USADOS.

Quais os tipos de financiamento imobiliário?

Tabela Price (TP)

Definitivamente esta modalidade é mais comum nos financiamentos direto com as construtoras.

Nesse sistema, durante as primeiras prestações, a maior parte da parcela refere-se ao pagamento dos juros.

Com o passar do tempo os juros diminuem pois são cobrados sobre o saldo devedor. Ou seja, as amortizações são crescentes e os juros decrescentes.

A vantagem é que o valor das prestações será sempre o mesmo até o final, por outro lado a desvantagem é que o saldo devedor diminui mais lentamente.

Na realidade o valor das prestações são reajustados com a inflação e o indexador mais utilizado é a Taxa Referencial (TR).

Comparando-se a tabela SAC, por exemplo, inicia-se uma parcela de valor menor porém ela não muda. Já na SAC o valor da parcela começa maior e diminui a cada pagamento.

Não é indicado para quem está bem próximo do comprometimento de 30% do valor da sua renda, pois proporcionalmente o as parcelas aumentarão e irá comprometer, ano a ano, ainda mais seu poder de “pagamento”.

SAC

O Sistema de Amortizações Constantes é conhecido por SAC pelo mercado. O valor das amortizações é constante ao longo de todo o período de pagamento do empréstimo e a variação é pelos juros que são cobrados.

Esse cálculo é feito em relação ao saldo devedor e as parcelas diminuirão gradativamente pelo tempo de contrato.
Na prática, você pagará prestações maiores no início e a dívida incidente sobre o juros é amortizada mais rapidamente, diminuindo o juro total.
Uma das principais vantagens é que, ao longo do tempo, você terá parcelas menores e a tendência é que seu poder financeiro seja maior.

Certamente, se no meio do percurso ocorrerem problemas, será mais fácil de pagá-las pois os valores decrescem a cada pagamento.

*Sistema mais utilizado atualmente.

Sacre

Conhecido por Sistema de Amortização Crescente (Sacre). Essa modalidade acaba sendo uma mistura das duas anteriores.

Na prática, as prestações desse tipo de empréstimo crescem ao longo do tempo, mas somente até certo ponto, a partir do qual começam a diminuir.

Também como na price, este sistema é atrelado a TR, as amortizações são crescentes ao longo dos anos e os juros, consequentemente, vão diminuindo.

A vantagem do Sacre pelo Sistema Price é que pelo fato das prestações decrescem ao longo do tempo, o risco de inadimplência diminui de maneira significativa.

Mas o que é Financiamento do imóvel?

É quando o banco empresta recursos para o COMPRADOR e “Adianta” o pagamento ao VENDEDOR.

Em troca, recebe de quem está comprando um pagamento parcelado, definido banco a banco, que pode ser feito em até 420 meses (dependendo da instituição).

Por consequência a “Matrícula” do imóvel, que é onde registra-se tudo que aconteceu com o bem até a data presente, ficará no nome do comprador mas alienada ao banco.

Guia Financiamento do Imóvel

Financiamento do Imóvel

A Compra financiada do seu apartamento ou casa terá um contrato de Compra e Venda do imóvel assinado diretamente com o banco. Esse contrato com força de Escritura será transmitido integralmente ao comprador quando o financiamento for quitado.

O que preciso definir antes de contratar um FINANCIAMENTO?

Em primeiro lugar devemos entender que este é um projeto de longo prazo e que deve ser analisado com calma antes de tomar qualquer decisão.

O valor da parcela de financiamento pode comprometer até 30% da sua renda líquida por um periodo que pode representar até 35 anos da sua vida.

Em síntese devemos considerar que a saúde financeira desta pessoa deve estar em bom estado.

O que preciso de documentos para o banco?

Primeiramente os bancos pedem:

    • RG ou CNH
    • Comprovante de residencia, dados cadastrais
    • Comprovante de Renda (Holerite, Pró-labore, Extratos bancários ou Imposto de Renda).
    • Documentos do FGTS (Se for utilizar)
    • Matrícula do Imóvel
    • Negativa de Débito de Iptu do imóvel
    • Certidões dos Vendedores
  • Comprovante do estado civil ( Certidão de nascimento em caso de solteiro), ou certidão de casamento averbada.

Existe uma forma de “melhorar” minha taxa de juros?

Existem muitas análises que não são claras a quem está tomando o financiamento, depende de banco a banco quando calculam, por exemplo, o “Risco” de não pagamento de um cliente.

Isto impacta diretamente o consumidor, quanto maior o “RISCO” ao banco maior será a taxa de juros.

Ao contrario do que muitos pensam, existe uma taxa de juros padrão mas cada cliente é analisado caso a caso e podem obter diferentes taxas de acordo com a conta no banco, comprovação de renda, idade, entre outros.

Certamente é aconselhado que se tome o crédito de financiamento do banco em que você já movimenta sua conta, pois eles terão mais dados da sua vida financeira e conseguirão em alguns casos até abaixar a taxa de juros geral por ser um bom cliente.

O que pode impedir o financiamento do imóvel?

A princípio são 3 Fatores a serem analisados:

1 – De acordo com o que falamos antes, o banco vai analisar seu comportamento como tomador de credito: Por exemplo, irão analisar se não existe nenhum restritivo no seu nome( e também se dentro da sua renda líquida é capaz de adquirir estas parcelas.

2 – Imóvel: A situação do imóvel tem que estar regular com a prefeitura. O banco certamente irá fazer uma vistoria para checar problemas estruturais. Se a área construída de acordo com a área apresentada no documento da prefeitura. Se foi feito aumento de area construída sem regularização, entre outros impeditivos.

 3 – Vendedores: Verificação se há em nome dos vendedores problemas jurídicos sérios (Por exemplo ação trabalhistas), que podem futuramente recair sobre o imóvel. Estas verificações são feitas através das Certidões pedidas pelo banco aos VENDEDORES.

Quais tipos de imóveis posso financiar?

Imóveis novos (Nunca habitados)
Imóveis usados

Imóveis comerciais

Terrenos para construção

Quais as taxas de Juros Atuais para financiar?

financiamento-do-imovel

Tabela de juros

Os bancos privados decidiram seguir a onda da Caixa Econômica Federal e, menos de um mês depois do banco público cortar em 1,25 pontos porcentuais dos juros para o crédito imobiliário, e anunciaram novas tabelas do financiamento para a casa própria.

O Santander e Bradesco atualizaram o crédito imobiliário, tanto para o Sistema Financeiro da Habitação (SFH), para imóveis com valor venal de até R$ 950 mil,quanto para o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), a partir de R$ 950 mil.

O banco Santander anunciou redução na taxa de 9,49% ao ano para 8,99% no SFH, e de 9,99% para 9,49% pela Carteira Hipotecária, sistema semelhante ao SFI.

Bradesco desceu os juros de 9,3% para 8,85% ao ano do SFH, e de 9,7% para 9,3%ao ano no SFI. No Itaú, as taxas continuam as mesmas, a partir de 9% ao ano para SFH, e 9,5% para SFI, segundo levantamento do jornal O Estado de S.Paulo.

Recentemente, a Caixa reduziu 1,25 ponto porcentual das taxas de juros do crédito imobiliário e também anunciou o aumento de 50% para 70% da cota de financiamento de imóvel usado.

A taxa de juros é o valor total que vou pagar pelo financiamento do imóvel?

Não, a taxa efetiva total (CET) é a que vai ser aplicada de juros no seu financiamento. Ou seja, logo após a análise de risco feita pelo banco e o cálculo da taxa de juros, também são inseridas algumas tarifas, por exemplo:

Seguros: Cobertura para morte ou invalidez permanente, e para danos físicos ao imóvel. Os valores desses seguros também são somados à prestação mensal.

– Tarifa de avaliação de bens recebidos em garantia
Para contratar um financiamento imobiliário, será realizada a avaliação do imóvel indicado por você. Essa avaliação é uma etapa obrigatória e haverá a cobrança desta tarifa. Para sua comodidade, o valor poderá ser incluído no financiamento.

– Tarifa de administração do contrato de financiamento do imóvel
Mensalmente será incluída nas prestações do financiamento, o valor desta tarifa, a qual está relacionada aos serviços de administração do contrato de financiamento. 

Qual porcentagem do imóvel posso financiar?

O percentual liberado do financiamento imobiliário depende de banco para banco. Conclui-se que as instituições definem e modificam isto de acordo com a necessidade do mercado.

Por isso, segue abaixo uma tabela atualizada em abril sobre as taxas do Mercado Imobiliário.

Financiamento Itaú Até 360 meses – 82% do valor pode ser financiado – Valor mín R$ 100 mil.
Acesse o simulador Itau Aqui

Financiamento Caixa Até 420 meses para financiar – 80% do valor do imóvel.
Acesse o simulador Caixa Econômica Aqui

Financiamento Bradesco Até 360 meses para financiar  – 80% do valor do imóvel.
Acesse o simulador Bradesco Aqui.

Financiamento Santander – Até 420 meses para financiar – 80% do valor do imóvel.
Acesse o simulador Santander Aqui.

Financiamento Banco do Brasil – Até 360 meses para financiar – 80% do valor do imóvel.
Acesse o simulador Banco do Brasil Aqui.

Financiamento Imobiliario - Prazo dos bancos

Posso financiar 100% do imóvel?

Se você considerar uma compra de um apartamento na planta (em construção), normalmente paga-se até 30% do valor do imóvel no período de obras.

Ao ser entregue, quando se pega as chaves, você tem as possibilidades dos bancos acima.

Sendo assim, se você já financiou 30% do imóvel e ao receber as chaves fizer um financiamento de 70% você financiará a totalidade do imóvel.
É importante lembrar que quanto menor o valor de entrada, maior os juros que serão pagos ao longo do financiamento imobiliário. Desta forma, se planeje evitar problemas futuros.

Posso utilizar mais alguém para compor renda?

Decerto uma das perguntas mais importantes, normalmente pode ser utilizado para compor renda o Adquirinte e mais uma pessoa. Mas varia de banco para banco.

De modo geral, os bancos não costumam impor restrições quanto às pessoas que estão compondo renda. Na lista abaixo você confere algumas possibilidades de composição de renda:

  • Cônjuges, namorados ou casais homossexuais;
  • Enteado, padrasto e madrasta;
  • Pais, sogros e filhos;
  • Irmãos e amigos;
  • Tios e primos.

Antes de mais nada, nem precisamos dizer que todas as outras exigências valem para todas a pessoas da composição de renda, não é? Por isso, nenhum membro pode ter restrições em instituições financeiras.

Quais os requisitos para quem compõe renda?

As exigências para se conseguir o financiamento valem para todos os integrantes que compuseram a renda.

Por isso, nenhum deles pode ter quaisquer restrições cadastrais. Além disso, não há outras restrições.

Porém, você deve se lembrar de que as pessoas incluídas no financiamento passam a ser co-proprietárias do imóvel.

Então, é melhor pensar com carinho nas pessoas com quem você gostaria de dividir o seu sonho!

Posso adicionar os valores de documentação no Financiamento do imóvel?

Sim, a maioria dos bancos incluem até 5% do valor do imóvel dentro do financiamento para cobrir custos com os documentos.

Mas é importante lembrar que deve estar dentro da renda comportada pelo tomador de crédito.

No caso de utilizar Fundo de Garantia, quais documentos eu preciso?

    • Extrato do FGTS – Fundo de Garantia do Tempo de Serviço.
    • Apresentar cópia simples do extrato atualizado, com o saldo suficiente para realizar o saque pretendido. Saldo atualizado até 90 dias. O extrato deve ser expedido pela CEF ou emitido pela Internet.

      Caso tenha havido algum saque anterior do recurso do FGTS, o interessado deverá justificar, apresentando cópia simples do motivo da utilização.
  • Autorização para Movimentação de Conta Vinculada do FGTS

Para quem já utilizou o FGTS na compra de outro imóvel residencial:

    • Comprovar que o imóvel não se localiza em município limítrofe (vizinho) ou em região metropolitana, diferente daquela em que reside, trabalha ou vá residir mediante apresentação do comprovante de endereço.
  • Caso seja no mesmo município ou limítrofe, trabalha ou onde pretende adquirir, comprovar por meio de Certidão de Inteiro Teor da Matrícula que já vendeu o referido imóvel.

Posso financiar imóvel com FGTS tendo outro em meu nome?

Não é possível resgatar o fundo se quem for utilizar tiver um imóvel no nome.

A restrição acontece mesmo se tiver outros proprietários sendo donos deste imóvel.

Por outro lado para quem tem menos de 30% do imóvel não tem problema.

Caso contrário, deve vender o imóvel primeiro e transferir do nome para depois utilizar o fundo de garantia.

A segunda exceção se aplica entre o vendedor e o comprador: se o proprietário utilizou seu FGTS em, por exemplo, uma casa dentro de um período de 3 anos, o interessado não poderá resgatar o fundo de garantia para este imóvel.

Decerto se você já tem um imóvel em uma determinada cidade, aquele que você pretender adquirir não pode estar localizado na mesma região metropolitana.

Além disso, trabalhar ou residir na cidade do imóvel é outro requisito indispensável.

Por fim, a última regra é não ter financiamento ativo no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) em nenhuma parte do país.

Posso amortizar minhas parcelas?

A amortização da dívida é um direito do cidadão adquirido por lei. Certamente você poderá amortizar. Você tem duas possibilidades: 

1 – Diminuir a quantidade de parcelas restantes (Tempo de quitação será menor, porém o valor se manterá como projetado)

2 – Diminuir o valor das parcelas ( Mantém se o prazo e diminui o valor mensal nas parcelas)

Devemos lembrar que, ao contratar um financiamento imobiliário, parte do valor das prestações pagas refere-se à devolução do valor que você tomou como empréstimo e parte refere-se ao juros.

Refinanciamento Imobiliário

Em países como Estados Unidos, esta modalidade é bem conhecida, porém no Brasil não.

Em síntese, o Refinanciamento imobiliário nada mais é que colocar seu imóvel como garantia de pagamento, diminuindo assim os riscos ao banco e consequentemente o valor dos juros.

De antemão, para que essa modalidade seja utilizada, é preciso que que o cliente tenha um imóvel no nome, lembrando que só é válido para Pessoas Físicas.

A avaliação do valor do imóvel colocado como garantia será feita pelo banco, bem como determinará a liquidez deste bem em caso de não pagamento.

Portabilidade do Financiamento Imobiliário

Antes de mais nada, quando falamos em portabilidade, falamos na transferência de financiamento imobiliário de uma instituição financeira para outra.
Assim, o novo financiamento mantém o mesmo valor e prazo do contrato com a instituição financeira de origem e é isento de imposto sobre operações financeiras (IOF). 
As condições determinadas no primeiro financiamento não poderão ser alteradas como:
 – Prazo
–  Tipo de financiamento imobiliário (Sac, Sacre, Price)
A única coisa que pode ser negociada é a taxa de juros incidente neste novo financiamento. 
Será feita pelo Banco uma nova avaliação do bem que está sendo financiado e  avaliação Jurídica da Garantia. 

Porém, se foi emitida a última avaliação no período menor de 300 dias é dispensável a nova avaliação pelo banco que fará a Portabilidade.

Dúvidas ou sugestões sobre Financiamento Imobiliário? Deixe nos comentários abaixo!

Fiz para você um Guia de Finanças Pessoais completo, com todos os passos para você se planejar e comprar seu imóvel de forma eficiente!